一、

樓盤宣傳廣告具備法律效力嗎?

此時(shí)依情況而定，一般廣告內(nèi)容只能算作要約邀請(qǐng)，并無實(shí)際意義，而這類廣告內(nèi)容即使寫進(jìn)合同也不具有法律效力。當(dāng)滿足出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。此時(shí)具有法律效力。

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

第十四條要約是希望和他人訂立合同的意思表示，該意思表示應(yīng)當(dāng)符合下列規(guī)定：

(一)內(nèi)容具體確定;

(二)表明經(jīng)受要約人承諾，要約人即受該意思表示約束。

二、

虛假宣傳和詐騙區(qū)別

(一)虛假宣傳是指在商業(yè)活動(dòng)中經(jīng)營者利用廣告或其他方法對(duì)商品或者服務(wù)做出與實(shí)際內(nèi)容不相符的虛假信息，導(dǎo)致客戶或消費(fèi)者誤解的行為。詐騙是指以使人發(fā)生錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)為目的的故意行為。當(dāng)事人由于他人的故意的錯(cuò)誤陳述，發(fā)生認(rèn)識(shí)上的錯(cuò)誤而為意思表示，即構(gòu)成因受欺詐而為的民事行為。

(二)虛假宣傳和詐騙侵犯的客體不同。前者侵犯的是廣告市場(chǎng)管理制度和不特定消費(fèi)者的合法權(quán)益，而后者則是侵犯公私財(cái)物的所有權(quán)。

(三)虛假宣傳和詐騙客觀方面不同。前者是采用利用廣告作虛假宣傳的特定手段，而后者則是采用隱瞞真象和虛構(gòu)事實(shí)的欺騙方法;

(四)虛假宣傳和詐騙犯罪主體不同。前者是廣告主、廣告經(jīng)營者和廣告發(fā)布者，而后者則是一般主體。

三、

虛假宣傳可能涉及刑事責(zé)任嗎

(一)宣傳所提供的信息是虛假信息，在現(xiàn)代社會(huì)對(duì)商品和服務(wù)進(jìn)行宣傳是最普通的營銷戰(zhàn)略。通過宣傳，一方面使消費(fèi)者迅捷地了解有關(guān)商品或服務(wù)的信息，并依此做出是否購買的判斷。另一方面可以樹立企業(yè)的品牌形象，增加企業(yè)的知名度，在生產(chǎn)經(jīng)營中獲取更大的競(jìng)爭優(yōu)勢(shì)，如果經(jīng)營者向社會(huì)提供虛假信息，必然會(huì)誤導(dǎo)消費(fèi)者，侵害消費(fèi)者的合法權(quán)益。

(二)虛假宣傳的性質(zhì)是不正當(dāng)競(jìng)爭，競(jìng)爭是市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)有效運(yùn)行的前提和基礎(chǔ)，也是決定市場(chǎng)主體命運(yùn)的重要因素，正當(dāng)?shù)母?jìng)爭是通過不斷改進(jìn)技術(shù)，降低成本，開發(fā)新產(chǎn)品、新市場(chǎng)等方式實(shí)現(xiàn)的，合法的競(jìng)爭要求每一個(gè)競(jìng)爭參與者都必須按照符合市場(chǎng)規(guī)則的，以誠實(shí)守信的原則行事，偏離了這些原則和規(guī)則，必然走向不正當(dāng)競(jìng)爭，經(jīng)營者在宣傳產(chǎn)品方面進(jìn)行不正當(dāng)競(jìng)爭是很容易實(shí)現(xiàn)的，因?yàn)殡S著科技的現(xiàn)代化，生產(chǎn)工藝日益復(fù)雜，產(chǎn)品的種類紛繁多樣，消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品的性能、質(zhì)量等不可能有足夠的知識(shí)，消費(fèi)者獲取產(chǎn)品信息的來依靠廣告、商品上的標(biāo)注等，經(jīng)營者提供虛假的信息，會(huì)使消費(fèi)者做出錯(cuò)誤的判斷，在既定的市場(chǎng)容量的前提下，依靠虛假信息贏得的競(jìng)爭優(yōu)勢(shì)或獲取利潤，勢(shì)必會(huì)使其他競(jìng)爭者的態(tài)勢(shì)減弱或減少，損害其他競(jìng)爭者的合法權(quán)益。

(三)虛假宣傳的直接受害者是消費(fèi)者或同業(yè)競(jìng)爭者，因消費(fèi)者充分相信虛假廣告的內(nèi)容并按照廣告實(shí)施購買行為，就會(huì)損害消費(fèi)者的利益，廣告的形式有多種，比較廣告或貶低廣告可能被利用進(jìn)行虛假宣傳，比較廣告與貶低廣告影射的主體是同業(yè)競(jìng)爭者，當(dāng)然，比較廣告與虛假廣告是有區(qū)別的，比較廣告只會(huì)符合真實(shí)性和限制性并遵循正當(dāng)競(jìng)爭的原則，就是合法廣告，比較廣告或貶低廣告，如果出現(xiàn)下列情形之一，則與虛假廣告融合，以自己商品或服務(wù)的長處與競(jìng)爭對(duì)手商品或者服務(wù)的相關(guān)短處相比，不說明比較內(nèi)容只表現(xiàn)結(jié)果，違背事實(shí)，片面擴(kuò)大，無根據(jù)引用最高級(jí)形容詞，對(duì)比性、詆毀，發(fā)布這些廣告均采用不正當(dāng)競(jìng)爭手段，損害了競(jìng)爭對(duì)手的合法權(quán)益，是典型的不正當(dāng)競(jìng)爭行為。被告使用與客觀事實(shí)相悖的虛假廣告用語，誤導(dǎo)消費(fèi)者，從而使原告的消費(fèi)群體在購買決策上產(chǎn)生困惑，甚至產(chǎn)生對(duì)非被告商品的排斥心理，構(gòu)成不正當(dāng)競(jìng)爭。

(四)虛假宣傳是通過廣告或者其他形式實(shí)現(xiàn)的，廣告的基本功能是傳遞信息，同時(shí)廣告?zhèn)鬟f的信息不同于一般的商品信息，它帶有勸誘性，誘導(dǎo)人們的思想和行為接近其推銷的目標(biāo)，通過廣告宣傳，可以引起人們注意，引起人們的興趣，使人們處于潛在狀態(tài)的需求被喚醒來形成顯現(xiàn)的需求，因此，廣告還有誘導(dǎo)和說服的功能，為了追求誘導(dǎo)和說服的效果，廣告主或廣告經(jīng)營者就可能采用夸大宣傳的方式發(fā)放信息，欺詐消費(fèi)者，這樣就形成了虛假宣傳廣告，當(dāng)然，虛假宣傳還可以其他媒體形式進(jìn)行，比如文學(xué)形式等。

關(guān)鍵詞： 樓盤宣傳廣告具備法律效力 虛假宣傳和詐騙區(qū)別