對(duì)買房人來說，務(wù)必擦亮眼睛，看清楚“負(fù)首付”背后的風(fēng)險(xiǎn)，不要看到短期“劃算”，就一頭扎進(jìn)“陷阱”

■ 王麗新

【資料圖】

近期，有房產(chǎn)中介聲稱買房可以做到“負(fù)首付”，例如房產(chǎn)價(jià)格是520萬元，買家卻可以貸款570萬元，相當(dāng)于額外拿到50萬元“裝修款”，而且無需首付。

看上去，這番操作可以減少買房者的資金壓力，還有“裝修款”拿，好處多多。其實(shí)不然，其背后是業(yè)內(nèi)俗稱的“高評(píng)高貸”。“高評(píng)”就是抬高房子的評(píng)估值，“高貸”就是貸款額高于房子的真實(shí)交易價(jià)格。為實(shí)現(xiàn)這一目的，就要搞“陰陽合同”。

然而，“高評(píng)高貸”操作隱藏著多重風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)購房者而言，“負(fù)首付”并不是真的無需支付首付，而是通過“神操作”轉(zhuǎn)移了首付環(huán)節(jié)而已，因?yàn)榻鑱淼拿恳环皱X都是要還的。購房者因沒有首付實(shí)力，于是抬高杠桿購房，不僅面臨高額還貸壓力，還加大了斷貸違約風(fēng)險(xiǎn)。

如果“神操作”被揭穿，銀行拒絕放貸，購房者不得不全額付款，還將面臨高額違約金的賠償。即便貸款人僥幸通過了銀行審核，在銀行后期自查時(shí)也極有可能被發(fā)現(xiàn)，進(jìn)而被收回貸款。并且，因?yàn)椤吧癫僮鳌北举|(zhì)上屬于“騙貸”，一旦暴露，貸款人就會(huì)被列入銀行黑名單。

對(duì)銀行而言，“高評(píng)高貸”的風(fēng)險(xiǎn)也很大。一方面，如果購房者斷貸，拍賣其房產(chǎn)將導(dǎo)致銀行資產(chǎn)縮水和減值。另一方面，所謂的“負(fù)首付”操作，本質(zhì)是從別處挪用資金頂賬，一是中介機(jī)構(gòu)或者開發(fā)商為貸款人墊資，二是貸款人通過消費(fèi)貸、經(jīng)營貸、小額貸款公司、貸款中介等籌措資金。這些操作都會(huì)帶來新的借款風(fēng)險(xiǎn)，最終反噬銀行。

當(dāng)下，房地產(chǎn)市場仍有待恢復(fù)，一些開發(fā)商或中介使出渾身解數(shù)賣房，于是出現(xiàn)了名為“負(fù)首付買房”，實(shí)為“高評(píng)高貸”的違法操作。

自2021年下半年以來，降低首付、提高公積金貸款額度、降低貸款利率等新政接踵而至。近日，多地宣布允許用公積金支付首付款。這些舉措都是為了滿足剛性需求和改善性需求，適度活躍市場，決不意味著可以給“騙貸”放水。銀行要提升對(duì)房產(chǎn)評(píng)估的敏感度，防止騙貸。

開發(fā)商或中介機(jī)構(gòu)要有底線，莫以違法的“負(fù)首付”模式簽署“陰陽合同”。任何促成購房消費(fèi)的行為，都不可用營銷話術(shù)誘使買家“入甕”，利用“負(fù)首付”鼓動(dòng)消費(fèi)者“入局”。

打擊“神操作”有依據(jù)。2016年由住建部等部門發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)中介管理促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展的意見》提出，中介機(jī)構(gòu)不得提供或與其他機(jī)構(gòu)合作提供首付貸等違法違規(guī)的金融產(chǎn)品和服務(wù)。

針對(duì)此次“負(fù)首付”風(fēng)波，5月21日，廣東省惠州市惠陽區(qū)住建局印發(fā)通知，將在全區(qū)范圍嚴(yán)查首付貸、返首付、零首付，以及發(fā)布虛假違法房地產(chǎn)廣告、捏造散布不實(shí)信息等違規(guī)銷售行為。監(jiān)管部門快速反應(yīng)，值得肯定。

對(duì)買房人來說，務(wù)必擦亮眼睛，看清楚“負(fù)首付”背后的風(fēng)險(xiǎn)，不要看到短期“劃算”，就一頭扎進(jìn)“陷阱”。

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