眼下，公募REITs常態(tài)化發(fā)行邁出關(guān)鍵一步，首批4單擴(kuò)募項(xiàng)目更新“進(jìn)度條”，進(jìn)入實(shí)質(zhì)性階段。

作為上交所首支“倉(cāng)儲(chǔ)物流類”基礎(chǔ)設(shè)施REIT、首批4單擴(kuò)募的基礎(chǔ)設(shè)施REITs之一，中金普洛斯倉(cāng)儲(chǔ)物流封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（以下簡(jiǎn)稱“中金普洛斯REIT”）自上市以來(lái)的表現(xiàn)如何？原始權(quán)益人是否看好國(guó)內(nèi)倉(cāng)儲(chǔ)物流行業(yè)的發(fā)展？怎樣看待REITs市場(chǎng)的擴(kuò)募？未來(lái)將如何規(guī)劃布局？記者帶著諸多問(wèn)題，專訪了普洛斯中國(guó)高級(jí)副總裁、資本運(yùn)營(yíng)負(fù)責(zé)人楊敏。

(資料圖片僅供參考)

運(yùn)營(yíng)表現(xiàn)穩(wěn)定

中金普洛斯REIT于2021年6月21日在上海證券交易所上市，是國(guó)內(nèi)首批公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs之一，也是上交所首支“倉(cāng)儲(chǔ)物流類”基礎(chǔ)設(shè)施REIT。項(xiàng)目的底層資產(chǎn)由位于京津冀、長(zhǎng)三角、粵港澳大灣區(qū)三大城市群核心物流樞紐地區(qū)的7處普洛斯倉(cāng)儲(chǔ)物流園組成，總建筑面積達(dá)70.50萬(wàn)平方米。

上市以來(lái)，中金普洛斯REIT表現(xiàn)如何？

根據(jù)最新披露的2023年一季報(bào)，截至2023年3月31日，中金普洛斯REIT的底層資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)穩(wěn)定，期末出租率達(dá)92.70%，運(yùn)營(yíng)管理和服務(wù)深受客戶認(rèn)可。此外，日前中金普洛斯REIT完成了2023年度首次分紅；自上市以來(lái)，中金普洛斯REIT共計(jì)完成四次分紅，累計(jì)分紅金額約4.17億元。

“基于高效穩(wěn)健的運(yùn)營(yíng)，中金普洛斯REIT致力于為投資者創(chuàng)造長(zhǎng)期穩(wěn)定的回報(bào)。”普洛斯中國(guó)高級(jí)副總裁、資本運(yùn)營(yíng)負(fù)責(zé)人楊敏說(shuō)，“普洛斯以完善的環(huán)境管理體系和綠色運(yùn)營(yíng)標(biāo)準(zhǔn)為基礎(chǔ)，發(fā)揮智慧運(yùn)營(yíng)的優(yōu)勢(shì)，注重可再生能源的使用，正持續(xù)提升園區(qū)的環(huán)境友好水平。其中，大力部署新能源、提高運(yùn)營(yíng)效率，是中金普洛斯REIT踐行ESG理念的重點(diǎn)舉措。截至2022年末，中金普洛斯REIT園區(qū)屋頂光伏裝機(jī)容量達(dá)18MW，光伏覆蓋面積約198000平方米。2022年園區(qū)光伏總發(fā)電量超8200MWh，可助力園區(qū)減少溫室氣體排放約4700噸?！?/p>

圖為：普洛斯中國(guó)高級(jí)副總裁、資本運(yùn)營(yíng)負(fù)責(zé)人楊敏（受訪者供圖）

“普洛斯在倉(cāng)儲(chǔ)物流領(lǐng)域有著世界級(jí)的規(guī)模和優(yōu)勢(shì)，我們相信，普洛斯的優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)儲(chǔ)備，以及業(yè)內(nèi)領(lǐng)先的運(yùn)營(yíng)及服務(wù)水準(zhǔn)，將不斷驅(qū)動(dòng)普洛斯REIT的可持續(xù)發(fā)展，為客戶及投資人創(chuàng)造更大價(jià)值?！睏蠲舯硎尽?/p>

據(jù)悉，目前普洛斯在中國(guó)的70個(gè)地區(qū)市場(chǎng)，投資開(kāi)發(fā)和管理運(yùn)營(yíng)著450多處物流倉(cāng)儲(chǔ)、制造及研發(fā)、數(shù)據(jù)中心及新能源基礎(chǔ)設(shè)施。

擴(kuò)募勢(shì)在必行

值得一提的是，中金普洛斯REIT的第一次擴(kuò)募并新購(gòu)入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目于2023年3月31日取得中國(guó)證監(jiān)會(huì)及上海證券交易所基金變更注冊(cè)的相關(guān)批復(fù)。

據(jù)記者了解，中金普洛斯REIT此次擬購(gòu)入3處基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，包括普洛斯青島前灣港國(guó)際物流園、普洛斯江門(mén)鶴山物流園、普洛斯（重慶）城市配送物流中心，總建筑面積約為45.16萬(wàn)平方米，估值為15.72億元。完成新購(gòu)入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目后，基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)合計(jì)將由10個(gè)倉(cāng)儲(chǔ)物流園組成，分布于京津冀、長(zhǎng)三角、環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)、粵港澳大灣區(qū)和成渝經(jīng)濟(jì)圈，建筑面積合計(jì)約115.7萬(wàn)平方米。

圖為：中金普洛斯REIT本次擴(kuò)募擬新購(gòu)入的資產(chǎn)——普洛斯江門(mén)鶴山物流園（受訪者供圖）

毋庸置疑，擴(kuò)募打通了存量REITs可持續(xù)發(fā)展的通道，將為基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目原始權(quán)益人提供一條高效便捷的資產(chǎn)上市渠道，進(jìn)而持續(xù)盤(pán)活優(yōu)質(zhì)存量資產(chǎn)，形成存量資產(chǎn)與新增投資之間的良性互動(dòng)，助力我國(guó)公募REITs市場(chǎng)行穩(wěn)致遠(yuǎn)。

“公募REITs擴(kuò)募機(jī)制的建立，對(duì)打通企業(yè)投融資良性循環(huán)、優(yōu)化公募REITs產(chǎn)品投資組合、提升公募REITs市場(chǎng)規(guī)模等具有重要促進(jìn)作用。普洛斯很榮幸率先參與擴(kuò)募，這體現(xiàn)了各監(jiān)管機(jī)構(gòu)以及投資人對(duì)普洛斯的資產(chǎn)品質(zhì)和運(yùn)營(yíng)管理能力的認(rèn)可。”楊敏坦言，“本次擴(kuò)募擬新購(gòu)入的3處倉(cāng)儲(chǔ)物流園區(qū)，是對(duì)基金已持有基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)覆蓋區(qū)域的補(bǔ)充，有利于分散資產(chǎn)組合地域風(fēng)險(xiǎn)，拓展中金普洛斯REIT持有的倉(cāng)儲(chǔ)物流園輻射范圍，形成全國(guó)網(wǎng)絡(luò)化布局。同時(shí)，項(xiàng)目能夠吸收一線城市及強(qiáng)二線城市的外溢效應(yīng)，具有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)活力與成長(zhǎng)潛力，有利于基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)持續(xù)穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)以及實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值?！?/p>

作為參與中國(guó)首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點(diǎn)的全球性公司，普洛斯在海外擁有豐富的REITs管理經(jīng)驗(yàn)，這為中金普洛斯REIT的進(jìn)一步發(fā)展提供了借鑒。

“普洛斯2012年在日本成功發(fā)行了GLP J-REIT，是日本最大的物流基礎(chǔ)設(shè)施J-REITs之一，同時(shí)在過(guò)去十年間完成多次擴(kuò)募，實(shí)現(xiàn)了規(guī)模與市值的高速增長(zhǎng)?！睏蠲舾嬖V記者，“我們相信，隨著國(guó)內(nèi)REITs市場(chǎng)機(jī)制的逐漸完備，疊加擴(kuò)募的啟動(dòng)，后續(xù)公募REITs的常態(tài)化發(fā)行會(huì)進(jìn)一步加速。普洛斯作為領(lǐng)先的另類資產(chǎn)投資管理與產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)機(jī)構(gòu)，在中國(guó)也擁有優(yōu)質(zhì)豐富的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)儲(chǔ)備，我們?cè)敢夥e極參與和支持包含擴(kuò)募在內(nèi)的公募REITs機(jī)制的進(jìn)一步創(chuàng)新和完善，一起以更高的效率和水準(zhǔn)推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施存量資產(chǎn)盤(pán)活，以更大動(dòng)能注入實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展?！?/p>

展業(yè)充滿信心

大部分業(yè)內(nèi)人士判斷，到2023年底，國(guó)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs的發(fā)行有望超過(guò)60只，總規(guī)模超過(guò)2000億元。

對(duì)于倉(cāng)儲(chǔ)物流行業(yè)的未來(lái)發(fā)展，楊敏在受訪時(shí)表現(xiàn)出了極大的信心?！熬托袠I(yè)需求角度來(lái)看，近年來(lái)隨著消費(fèi)市場(chǎng)的日益增長(zhǎng)以及電商滲透率的逐步提高，業(yè)界對(duì)物流倉(cāng)儲(chǔ)空間的需求也在不斷擴(kuò)張?！彼f(shuō)。

有公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)網(wǎng)上零售總額已從2016年的51556億元增長(zhǎng)到了2022年的119642億元，近五年年均復(fù)合增速達(dá)到15%。

“為了保證電商終端客戶的購(gòu)物體驗(yàn)，需要提供豐富的商品種類和高效的配送及退貨服務(wù)，其中各環(huán)節(jié)對(duì)倉(cāng)儲(chǔ)物流設(shè)施均有大量需求?！睏蠲舴Q，“同時(shí)，在新經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的浪潮下，消費(fèi)者偏好的迭代和新品牌的崛起，促使新品類的零售商涌現(xiàn)，從快時(shí)尚到大型超市在內(nèi)的各類實(shí)體零售連鎖店對(duì)倉(cāng)儲(chǔ)的需求同樣旺盛。這些趨勢(shì)都在重塑面向未來(lái)的供應(yīng)鏈體系，長(zhǎng)期來(lái)看，對(duì)倉(cāng)儲(chǔ)物流資產(chǎn)有積極影響?！?/p>

另一方面，中國(guó)的現(xiàn)代物流設(shè)施在存量倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施中占比較低，按人均面積計(jì)算與發(fā)達(dá)市場(chǎng)相比還存在較大差距，這也意味著市場(chǎng)發(fā)展具備很大潛力。

談及未來(lái)的規(guī)劃和布局，楊敏直言，“普洛斯后續(xù)將圍繞三大業(yè)務(wù)領(lǐng)域（供應(yīng)鏈、大數(shù)據(jù)、新能源）繼續(xù)推進(jìn)業(yè)務(wù)，致力于打造服務(wù)中國(guó)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施底盤(pán)，通過(guò)高效投資開(kāi)發(fā)與智慧零碳運(yùn)營(yíng)管理，不斷提升現(xiàn)代流通體系的效率，助力成就現(xiàn)代社會(huì)更高效的新經(jīng)濟(jì)。”

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