在房產(chǎn)推銷中，經(jīng)常會聽見“江景房”“河景房”“豪華別墅，臨江而立”。

為什么“地產(chǎn)”與“臨水”會綁定在一起，難道僅僅是為了推開窗戶時，能夠享受那一眼的碧波蕩漾？

(資料圖片僅供參考)

其實把這個問題推到二十年前，對照城市地圖和區(qū)域發(fā)展情況，你能發(fā)現(xiàn)一個有意思的規(guī)律：

在一座城市中，臨河臨江的區(qū)域，無論是出于交通便利，亦或是單純的房地產(chǎn)建設(shè)需要，它的發(fā)展總是最先起步的，因此臨水的樓房往往能享受到區(qū)域內(nèi)最為齊全的配套措施。

只是回到二十年后，這樣的“臨水”定律就不再那么好用了。城市建設(shè)是一盤整棋，發(fā)展在先，不代表發(fā)展更好。尤其是早些年推進城市化加速的過程中，河流環(huán)境往往成為了經(jīng)濟發(fā)展的犧牲品，部分臨水區(qū)域的居住環(huán)境甚至已經(jīng)完全反了過來，變得地方老破小，環(huán)境還不好。

以長沙為例，城市內(nèi)唯一的一條市內(nèi)河——圭塘河。南起雨花區(qū)跳馬鎮(zhèn)鴨巢沖水庫，向北匯入瀏陽河，途徑的區(qū)域有紅星大市場、雨花區(qū)政府、高橋，早年間無一不是長沙老城區(qū)中高度發(fā)展的區(qū)域。但隨著河流遭遇污染，以往的母親河變成了龍須溝，其經(jīng)濟價值也一落千丈。

但這樣的情況并非持久性的。“臨水區(qū)域”的居住價值呈現(xiàn)周期性波動，根據(jù)目前河流的再建設(shè)情況，以及來自政府政策調(diào)整、招商情況變化等諸多方面信息的匯集，可以預(yù)見的是，圭塘河周邊的人居價值將迎來新一輪的上升周期，成為長沙未來十年內(nèi)的樓市黃金線。

三個數(shù)字，讀懂圭塘河的人居價值

2018年，圭塘河治理已經(jīng)基本宣布成功。國家生態(tài)環(huán)境部、住建部進行黑臭水體治理專項督查后，將其治理經(jīng)驗在全國推介。

也就是從這一年開始，直到現(xiàn)在，圍繞圭塘河周邊的產(chǎn)業(yè)開發(fā)和樓盤建設(shè)在不斷迭代，政策文件非常多，且更新速度快。

如何全面理解圭塘河下一輪周期的居住價值，以及周期大致的時長，我們用一個模型來解讀，會讓你對圭塘河人居價值有更清楚的認(rèn)識。

用于拆解圭塘河價值的模型叫“512”。

“5”指的是“公共建筑”“市政公共設(shè)施”“綠化環(huán)境”“活動場所”“教育資源”的人居環(huán)境主要考核的5大要素。

“1”指的是一個要求，為可持續(xù)性。即5大要素造就的人居環(huán)境，能否持續(xù)更長的時間。

“2”指的是“產(chǎn)業(yè)開發(fā)”與“城市更新”兩個抓手。

先說“5”。我們購房時會發(fā)現(xiàn)，樓盤的人居價值，主要就是依靠這5大要素的發(fā)展程度來決定，即“公共建筑”“市政公共設(shè)施”“綠化環(huán)境”“活動場所”“教育資源”。

但我們往里思考一點，這5大要素的發(fā)展程度又取決于什么？

細(xì)分之后，我們可以做這樣一個歸類：

公共建筑，指的是為居民提供生活服務(wù)的各類公共建筑，包括醫(yī)院、電影院、商店、銀行等包含娛樂、衛(wèi)生、商業(yè)服務(wù)方面的公共建筑；

市政公共設(shè)施作用類似，一般指規(guī)劃區(qū)內(nèi)的各種構(gòu)筑物、設(shè)備等，如出行的道路、進出水的管道、夜間的照明與各類垃圾處理的公共設(shè)施。

這兩者的發(fā)展程度通常與區(qū)域發(fā)展水平掛鉤。

而綠化環(huán)境和給居民提供休閑、運動的活動場所，更依靠于政府的頂層設(shè)計與規(guī)劃。

最后一個教育資源，在現(xiàn)代開發(fā)模式下，則完全與樓盤開發(fā)掛鉤。即住的人越多，樓盤越多，配套建設(shè)的學(xué)校等教育資源也就越密集。

5大要素就很好理解，它們共同決定了一個區(qū)域的人居價值，但同時也受到區(qū)域發(fā)展水平和頂層規(guī)劃的影響，如附近要新開一座商城或規(guī)劃新修一條地鐵。

要素的程度時刻處在流動的狀態(tài)，因此也就衍生出了“1”的要求，如何讓這些要素可持續(xù)的發(fā)展，把人居價值周期延長？

對此，圭塘河有兩個重要抓手，也就是“產(chǎn)業(yè)開發(fā)”與“城市更新”。

以上，就是“512”模型的基本邏輯。我們暫且先按下未來發(fā)展這一塊，結(jié)合具體樓盤來實地分析一下圭塘河的人居價值如何體現(xiàn)。

結(jié)合樓盤，圭塘河為何“引人入居”？

龍湖·青云闕位于圭塘河中游地段，距離圭塘河僅有1公里左右的距離，位于主城區(qū)。這個樓盤具有一個代表性。通常來說，主城區(qū)代表“公共建筑”與“市政公共設(shè)施”高度發(fā)展的便捷地段，而河邊區(qū)域代表“綠化環(huán)境”和“活動場所”（臨河建造的公園）更多的舒適生態(tài)。

但在這一樓盤上，兩者實現(xiàn)了結(jié)合，即既有“地段”又有“生態(tài)”，同時還坐擁著豐富的教育資源。

我們具體來看。

首先在交通上，項目距離地鐵5號線大塘站550米，向北可換乘地鐵1-6號線。依照長沙目前的地鐵建設(shè)，居住在此，已實現(xiàn)含長沙黃花機場、長沙高鐵南站、五一商圈、梅溪湖、洋湖在內(nèi)的軌道直達。

而在公交的靈活出行上，其主城區(qū)優(yōu)勢更為凸顯，僅周邊2公里范圍內(nèi)，就有公交站50個以上。豐富的交通網(wǎng)絡(luò)，能實現(xiàn)人居的基本訴求，即出行無憂、就業(yè)無憂、家中小孩求學(xué)同樣無憂。

事實上，小孩求學(xué)距離也不存在那么遠(yuǎn)。由于主城區(qū)樓盤密集，區(qū)域內(nèi)教育資源密集。項目位于雨花區(qū)主城與長沙頂級學(xué)府泰禹小學(xué)僅一路之隔，區(qū)域內(nèi)還有長沙市南雅中學(xué)、中雅雙語培粹雙語中學(xué)、雅境中學(xué)3所雅禮系中學(xué)。

“地段”與“生態(tài)”相結(jié)合最顯著的部分，在于該項目“商業(yè)”與“休閑”的融合上。除了1.2公里內(nèi)喜盈門范城和友阿奧特萊斯兩大商業(yè)中心外，項目內(nèi)還有一個更近的商業(yè)綜合體——溪悅薈。

它的特殊之處在于，它就建設(shè)在圭塘河上，是長沙首個海綿城市示范公園，同時也是集文化、休閑、商業(yè)為一體的公園。它的購物中心目前的招商率是100％，包括湖南首家蔚來汽車、中部區(qū)域最大的NIO House、湖南首家京東七鮮超市、萬達影院都入駐在此。

由此形成區(qū)域內(nèi)的獨特生活體驗：進門是商業(yè)綜合體，可以觀影購物休閑；出門就是海綿公園，可以沿河岸散步，享受公園生態(tài)。

而促成這種地段誕生的必要條件之一，就是有這么一條市內(nèi)河，流經(jīng)了城市的主城區(qū)。那么問題來了，在圭塘河非主城區(qū)地段，它的宜居元素如何體現(xiàn)？

換一個項目參考，德奧上河城章，它位于圭塘河下游的高鐵新城板塊，靠近圭塘河匯入的瀏陽河區(qū)域。也就是說，這是一個雙河景項目。

通常這種項目，生態(tài)上的優(yōu)勢是它的最大價值。但是由于對圭塘河——這條長沙市唯一的市內(nèi)河在頂層設(shè)計上的完善，你會發(fā)現(xiàn)，其在交通、商業(yè)、教育等諸多方面同樣享受便利。

交通上，本身處于四通八達的狀態(tài)，北接人民東路城市主干道，南近長沙大道，西鄰萬家麗高架，可暢達全城。公共交通上隨著城市規(guī)劃的完善，項目內(nèi)呈現(xiàn)雙地鐵優(yōu)勢距離6號線地鐵花橋站500米；距離2號線長沙大道站1000米。而遠(yuǎn)主城區(qū)的距離，相對應(yīng)的就是近機場、高鐵站，項目抵達高鐵南站、黃花機場都僅需15分鐘。

同時這個距離并沒有使區(qū)域內(nèi)公共建筑與設(shè)施存在配套不完善的情況。首先，區(qū)域內(nèi)商業(yè)醇熟，運達匯、吉聯(lián)mall、山姆會員店、萬家麗國際mall、天虹等多個生活購物場景環(huán)聚。而在新規(guī)劃內(nèi)，一些更具吸引力的項目也在落地，如醫(yī)療上，兩大三甲醫(yī)院，旺旺醫(yī)院與湘雅二醫(yī)院東院區(qū)都已處在區(qū)域建設(shè)日常中；教育上，除配建9年雙名校楓樹山悅東方小學(xué)外，雨花湘一外國語中學(xué)也已處在建設(shè)。

在德奧上河城章的案例中，圭塘河和其沿岸所具備的規(guī)劃優(yōu)勢已有所體現(xiàn)。

而事實上，決定圭塘河人居價值增長的兩大抓手“城市更新”與“產(chǎn)業(yè)開發(fā)”形成的不僅是樓盤當(dāng)下的價值，更決定了其人居價值在未來的變化。

這更是在購房中所需要關(guān)注的重點。

解讀規(guī)劃，洞悉圭塘河還有哪些隱藏福利？

中海星樾府，位于圭塘河靠上游區(qū)域。關(guān)于這個項目的生態(tài)，樓盤有一段非常貼切的描述“都芯森林謐境 沉浸式湖畔園里生態(tài)”。

因為在項目下方就是天華公園。向西三百米是圭塘河風(fēng)景帶，可以散步河畔賞景；往東三百米就是湖南省植物園，能夠直接呼吸在綠肺。

我們先了解一下這個項目的基本盤：

交通上，臨近3軌地鐵口：未來的長沙地鐵8號線湘府路站和地鐵7號線紅星大市場站，同時距離長株潭輕軌湘府路站也僅有不到500米。公交靈活出行上，周邊有近20多個公交車可供選擇。

在教育資源上，有著砂子塘天華學(xué)校和未來的天華麓山國際實驗學(xué)校；而在公共建筑上，市婦幼、市中心醫(yī)院落戶于此。但更值得著重一提的是項目周邊的一個商業(yè)環(huán)境，在其約1.2公里內(nèi)是長沙第二大商圈——省府紅星商圈，有著近百萬方商業(yè)體量。

在這一生態(tài)下，有著大型商業(yè)娛樂中心復(fù)地星光天地、通程商業(yè)廣場、夢和商業(yè)廣場；建材交易中心、全球農(nóng)批中心、商貿(mào)城等專業(yè)市場，可以滿足居民的不同需求。同時，距離湖南客流量第二單體商業(yè)MALL——德思勤商業(yè)廣場也僅1.2公里。

根據(jù)5大元素進行人居價值判斷，中海星樾府項目本身已足夠優(yōu)秀。而圭塘河給這個項目帶來的是，未來人居價值進一步升值的可能性。

根據(jù)目前已明確出臺的城市更新政策，來自于長沙“第二商圈”的紅星片區(qū)，作為長沙市內(nèi)發(fā)展最早，配置最為成熟的老城區(qū)之一，將作為重點更新版塊。更新共分為6大單元，其中圭塘河就占據(jù)兩個單元。這將給周邊樓盤的人居價值帶來一個明顯提升，即既處在城市高度發(fā)展區(qū)域，又能享受到城市更新后的新變化與新生態(tài)。

這是通過“城市更新”實現(xiàn)人居價值升遷的案例，其主要源于城市的頂層規(guī)劃，享受的是城市發(fā)展所帶來的福利。而我們的另一個抓手“產(chǎn)業(yè)開發(fā)”，則更注重通過對新項目新產(chǎn)業(yè)的開發(fā)運營，用更為牢固的市場規(guī)律，來實現(xiàn)對人居價值的保值和增長。

一個最好的案例就是我們先前提到的海綿公園溪悅薈，周邊地產(chǎn)項目包括之前提到的龍湖·青云闕以及平吉上府等樓盤，其人居價值在綠化生態(tài)方面最大的優(yōu)勢，就是源于由圭塘河流域為基礎(chǔ)建設(shè)的海綿公園。

如果是純粹依靠政府財務(wù)支持的公園，盡管也有保養(yǎng)，但由于投入有限，而隨著時光蹉跎，維護費用卻只增不減，往往也難以長久。

溪悅薈的案例中，它除了是長沙首個海綿城市示范公園，同時也是首個PPP模式的公園商業(yè)綜合體。中間穿插有濱水商業(yè)街、商業(yè)酒店等能夠依靠租賃和運營持續(xù)創(chuàng)造收入的產(chǎn)業(yè)。

由于公園商業(yè)價值與其生態(tài)價值呈綁定關(guān)系，這些收入，也勢必將更多用于在公園的維護與建設(shè)上。從而，也間接推動了人居價值的保值。

類似的案例還出現(xiàn)在圭塘河上游靠近石燕湖區(qū)域，由區(qū)政府引導(dǎo)開發(fā)的民宿項目上。生態(tài)價值與商業(yè)價值同樣呈綁定關(guān)系。只有沿岸的生態(tài)價值越高，其民宿的商業(yè)價值才能更多得到提升?，F(xiàn)在該項目已成為了年接待游客超10萬人次的規(guī)模產(chǎn)業(yè)，石燕湖也由此成為了湖南省鄉(xiāng)村旅游重點村。

目前來看，以“產(chǎn)業(yè)開發(fā)”與“城市更新”為雙重抓手，圭塘河沿岸29公里區(qū)域的“公共建筑”“市政公共設(shè)施”“綠化環(huán)境”“活動場所”“教育資源”都在2018年后，迎來一輪突破式的上漲。

并且依照目前產(chǎn)業(yè)開發(fā)的規(guī)劃和城市更新計劃看，這一輪上漲周期會持續(xù)較長的時間。絕大部分區(qū)域人居價值將實現(xiàn)較長保值，甚至一些項目存在人居價值進一步上升的可能性。這既是源于圭塘河主要流經(jīng)的雨花區(qū)近些年不斷朝著高質(zhì)量發(fā)展所釋放出的區(qū)域福利，也是圭塘河整改治理后生態(tài)所附帶的綠色收益。屆時在未來十年內(nèi)，圭塘河沿岸29公里區(qū)域?qū)⒊蔀殚L沙地產(chǎn)一條矚目的黃金線。

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